未取得分割销售许可证得房屋买卖合同是否有效

2010年6月20日，曹小姐购买北京洪森投资有限公司开发的位于北京市丰台区苇子坑150号“3G木兰”项目楼房一套。房屋总价款共计八十万元，曹小姐于合同签订日支付定金五万元，并签订房屋买卖确认书，剩余购房款于于确认书签订后五日内交齐。同时合同还约定了违约责任等条款。曹小姐支付定金后，在支付剩余购房款时，开发商却拿不出房屋分割销售的证件，于是双方发生纠纷。曹小姐找到王富利律师，希望通过法律途径解决。王律师在了解本案事实情况后，多次与开发商进行沟通，说明该房屋买卖合同的无效，并要求开发商将曹小姐交付的定金退还。一开始，开发商坚决不同意退款，但在王律师和曹小姐多次努力下，开放商终于将定金予以退还。 王富利律师点评：
本案是一起由于房屋的分割销售产生的纠纷。根据我国法律规定，房屋进行销售，必须取得预售许可证或者销售许可证。虽然本案开发商开发的“3G木兰”项目开发商持有房屋产权证。但是，本案是分割销售。如果开发商对房屋进行整体销售而不分割转让的话，是有效的。但如果要分割销售，必须经过批准，取得相关批准文件，并在房屋管理部门进行登记后，方可进行销售。
2010年5月31日前已通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目申请分割销售的，由市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市国土资源局组织召开联席会共同审定。所以，“3G木兰”项目没有经过国家相关部门批准，其销售行为是不合法的。曹小姐可以请求确认房屋买卖协议无效，并要求退还购房款。