公有房屋购买中的出资人和产权人的确定

关键词：公有房屋买卖   出资人   产权人   财产共有

案例：朱强系朱峰的父亲，两个人同在一个单位。1995年，单位分给朱强一套两居室，朱峰和朱强共同居住该套房屋。2006年，单位将该套房屋按照优惠价出卖给朱强。购房款共计4万元，由朱峰支付。房屋产权登记为朱强。2009年，朱峰未经过朱强的同意，将该房屋产权人过户到自己的名下。于是父子发生纠纷。朱强于是向法院起诉，要求确认朱峰办理房屋产权过户行为无效，并将该房屋产权变更到朱强身上。朱峰辩称，该房屋产权变更是经过朱强同意，且该房屋是我出资购买，所有权应该属于我。不同意朱强的诉讼请求。

法院经过审理认为：朱峰未经过朱强同意，将该房屋变更的行为无效，现朱强没有同意朱峰变更房屋的产权，朱峰也没有证据证明朱强同意变更。因此，法院最后判决：1、朱峰将房屋变更的行为无效2、朱峰于判决生效后15日内将房屋的产权变更为朱强。

王富利律师点评：

根据法律规定，未经权利人同意，事后也未经权利人追认，处分他人财产的行为无效。朱峰未经过朱强的同意擅自变更房屋的产权登记，朱强也明确不同意，所以，朱峰的行为无效。

对于房改房的权利人确定问题，是一个很复杂的问题。该类房屋的出售具有福利性。购买的价格也很便宜，往往结合房屋的来源，工龄、职务等因素。所以，不能简单的以出资或者登记来确定产权人。在这类房屋中，共有的现象比较多。比如，该套房屋系单位分给一家人的，房改房时子女出资或者共同出资，折合父母的工龄，登记在一个家庭成员身上，这种情况应该认定为家庭共有财产。另外一种情况就是，子女出资购买父母单位的房改房，子女不是同住人也不是安置人，那么该套房屋就不属于家庭共有财产。子女离婚时要求分割该套房屋的，不予支持，出资款作为债权债务处理。所以，对于房改房的产权问题，要综合各种因素考虑，不能单单以出资确定房产所有权，也不能仅仅以登记确认所有权。

北京房产律师 北京西城房产律师  王富利律师  电话 13641141416